بعد سنوات من المبيعات القياسية التي قادتها مخاوف التضخم وتقلبات سعر الصرف، بدأت السوق العقارية المصرية تدخل مرحلة أكثر هدوءًا، إذ أظهر مؤشر “عقار ماب” تراجع الطلب على العقارات بنسبة 17% خلال الأشهر الخمسة الأولي من العام الحالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، في إشارة إلى إنتهاء موجة الشراء الاستثنائية التي صاحبت إضطرابات سعر الصرف وإرتفاع معدلات التضخم.
ويرى خبراء ومتعاملون بالقطاع، أن السوق لم يفقد الطلب الحقيقي، لكنه يواجه تراجعًا في القدرة الشرائية، وحالة من الترقب لدى المشترين، في وقت أصبحت فيه أدوات التحفيز التقليدية أقل تأثيرًا، لتبرز الحاجة إلى إعادة تنشيط التمويل العقاري باعتباره المحرك الأهم لاستعادة زخم المبيعات خلال المرحلة المقبلة.
قال أسامة سعد الدين، المدير التنفيذي لغرفة صناعة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن التراجع الحالي في الطلب على شراء العقارات لا يعكس انخفاض الاحتياج الحقيقي للسكن، وإنما يرجع إلى تراجع القدرة الشرائية لشريحة كبيرة من المواطنين، رغم استمرار الطلب الفعلي على الوحدات السكنية.
وأضاف، أن المطورين العقاريين استنفدوا تقريبًا جميع الأدوات المتاحة لتحفيز المبيعات، من خلال مد فترات التقسيط تدريجيًا من 6 سنوات إلى 7 و8 و9 وحتى 10 سنوات، إلا أن ذلك لم يعد كافيًا في ظل محدودية الملاءة المالية للمواطنين، مشيرًا إلى أن زيادة مدة التقسيط تؤدي في النهاية إلى ارتفاع القيمة الاسمية للوحدة، رغم تراجع القيمة الحقيقية للأقساط مع مرور الوقت.
وأوضح سعدالدين، أن شركات التمويل العقاري لم تلعب حتى الآن الدور المطلوب منها في دعم السوق، سواء من خلال إطلاق مبادرات تمويل جديدة أو تخفيف شروط وضوابط الحصول على التمويل، بما يسمح بتوسيع قاعدة المستفيدين، خاصة من فئة متوسطي الدخل.
وأشار إلى أنه سبق و أُقترح أن تكون الوحدة العقارية نفسها هي الضمان الأساسي للحصول على التمويل العقاري، بحيث لا يحتاج العميل إلى ضمانات إضافية، لافتًا إلى أن هذا المقترح حظي بقبول من رئيس مجلس الوزراء قبل عدة سنوات، إلا أنه لم يدخل حيز التنفيذ.
ويتضمن المقترح أيضًا، إعادة شراء المطور للوحدة حال تعثر العميل في السداد، وسداد المديونية المتبقية لشركة التمويل العقاري، ثم إعادة طرح الوحدة للبيع مرة أخرى، مع رد جزء من الأموال التي سبق أن سددها العميل بعد خصم مقابل الانتفاع، بما يحفظ حقوق جميع الأطراف ويخفض مخاطر التمويل.
وأكد سعد الدين أن الأزمة الحالية لا تتمثل في اختفاء الطلب، وإنما في تراجع القدرة على الشراء، موضحًا أن شريحة كبيرة من الشباب والأسر ما زالت بحاجة إلى امتلاك وحدات سكنية، لكنها أصبحت غير قادرة على تحمل أسعار الوحدات الحالية، وهو ما أدى إلى إحجام جزء من العملاء عن اتخاذ قرار الشراء.
وأوضح أن شركات التطوير العقاري لن تؤجل إطلاق مشروعات جديدة بسبب تباطؤ الطلب، لكنها ستعمل على إعادة هيكلة منتجاتها بما يتناسب مع احتياجات السوق، مشيرًا إلى أن الشركات قد تتوسع في تقديم أنظمة الإيجار التمليكي، والوحدات الفندقية، ومشروعات الشقق الفندقية، بالإضافة إلى زيادة الاهتمام بالمشروعات التجارية والإدارية، للحفاظ على استمرار النشاط.
قال سعد الدين، إن شركات التطوير لا يمكنها التوقف عن العمل، نظرًا لارتباطها بآلاف العاملين وسلاسل طويلة من الصناعات المغذية، مؤكدًا أن استمرار نشاط القطاع العقاري يمثل ضرورة لدعم الاقتصاد، لما له من تأثير مباشر على تشغيل المصانع وخلق فرص العمل وتنشيط عشرات الأنشطة الاقتصادية المرتبطة به.
وشدد على أن إعادة تنشيط التمويل العقاري تمثل الحل الأهم لعودة شريحة متوسطي الدخل إلى السوق، مؤكدًا أن تحفيز هذه الفئة سينعكس إيجابًا على حركة المبيعات، ويعيد الزخم إلى القطاع العقاري خلال الفترة المقبلة.
سامي: استقرار الأوضاع الاقتصادية يدفع العملاء للتريث في قرارات الشراء
وقال أيمن سامي، مدير مكتب “جي إل إل” مصر للاستشارات العقارية، إن السوق العقاري شهد حالة من الهدوء في الطلب خلال النصف الأول من عام 2026 مقارنة بالفترة الاستثنائية التي أعقبت التعويم، مؤكدًا أن ذلك لا يعني وجود انخفاض فعلي في أسعار العقارات.
وأوضح، أن حالة الهدوء الحالية ترجع إلى استقرار الأوضاع الاقتصادية نسبيًا، وهو ما دفع المشترين إلى التريث في اتخاذ قرارات الشراء، على عكس ما حدث خلال العامين الماضيين عندما اتجهت شريحة كبيرة من المستثمرين إلى العقار باعتباره ملاذًا آمنًا للتحوط من تقلبات سعر الصرف.
وأشار سامي، إلى أن المطورين العقاريين اتجهوا إلى إطالة فترات السداد وتقديم عروض بيعية متنوعة لتحفيز الطلب، وهو ما انعكس على حركة السوق، لافتًا إلى أن أسعار البيع النقدي في السوق الثانوية قد تتعرض لضغوط نتيجة رغبة بعض الملاك في إتمام عمليات البيع بسرعة.
وأكد أن الأسعار المعلنة في السوق الثانوية لا تعبر بالضرورة عن الأسعار النهائية التي تتم بها الصفقات، إذ يلجأ عدد من البائعين إلى تقديم خصومات عند التفاوض مع المشترين، وهو ما يجعل هناك فجوة بين السعر المطلوب وسعر التنفيذ الفعلي.
القاضي: انتهاء موجة الشراء للتحوط.. والمطورون يواصلون طرح الحوافز
وقال محمد القاضي، رئيس شركة نورم للاستشارات العمرانية، إن ما تشهده السوق حاليًا لا يمكن وصفه بتراجع في الطلب، بقدر ما يمثل تصحيحا لأوضاع السوق بعد انحسار أزمة التضخم واستقرار سوق الصرف نسبيًا.
وأوضح أن الطلب على العقارات شهد خلال العامين أو الثلاثة الماضية ارتفاعًا استثنائيًا، مدفوعًا باتجاه شريحة كبيرة من العملاء إلى شراء العقارات باعتبارها أداة لحفظ القيمة، إلى جانب الذهب، في ظل التقلبات الاقتصادية وارتفاع سعر الدولار.
وأضاف أنه مع تراجع حدة تلك الأزمات واستقرار الأوضاع الاقتصادية نسبيًا، بدأ الطلب على العقارات يعود إلى مستوياته الطبيعية، عقب انتهاء موجة الشراء الاستثنائية التي شهدتها السوق خلال الفترة الماضية.
وأكد القاضي، أن المطورين العقاريين يواصلون تقديم حوافز للعملاء، مثل مد فترات السداد وتوفير مزايا إضافية، لكن قدرتهم على تقديم المزيد أصبحت محدودة، مشيرا الي أن ارتفاع أسعار الأراضي يدفع الشركات إلى التركيز على تنفيذ المشروعات الموجهة للشرائح الأعلى سعرًا، ما يقلص قدرتها على المنافسة في الشرائح الأخري.
وأوضح أن المطورين لن يتمكنوا من تقديم خصومات سعرية مباشرة، وإنما ستقتصر الحوافز على الخصومات غير المباشرة، مثل مد فترات السداد، وتقديم مزايا إضافية كالتشطيبات أو التكييفات، أو تقليل مساحات الوحدات، وهي الأدوات التي تعتمد عليها الشركات حاليًا لتنشيط المبيعات.
وأشار القاضي، إلي إن ما يتردد بشأن خفض بعض المطورين لأسعار الوحدات العقارية لا يعكس الصورة الحقيقية للسوق، موضحًا أن المقارنة في كثير من الأحيان تتم بين وحدات تختلف في المساحة أو الموقع أو المميزات.
وأضاف أن بعض الشركات تطرح وحدات أصغر مساحة أو بمواقع مختلفة داخل المشروع، وهو ما يؤدي إلى انخفاض القيمة الإجمالية للوحدة، وليس سعر المتر أو الأسعار الفعلية، مؤكدًا أن ذلك لا يعني تراجع أسعار العقارات، وإنما اختلاف مواصفات المنتج المطروح.
وعن توقعاته خلال النصف الثاني من العام الحالي، أكد القاضي أن منطقة الساحل الشمالي، خاصة رأس الحكمة وعلم الروم، مرشحة لتسجيل نشاط قوي خلال الموسم الصيفي، متوقعًا ارتفاع حجم المبيعات، مدفوعًا بزيادة الطلب الموسمي على المشروعات الساحلية.
عبدالمنعم: المستثمرون أصبحوا أكثر ميلًا لتجنب المخاطرة والحفاظ على السيولة
وقال إبراهيم عبد المنعم، رئيس مجلس إدارة شركة كونسالتنج للتسويق العقاري، إن تراجع الطلب على العقارات خلال الأشهر الماضية يعود في الأساس إلى حالة عدم اليقين التي فرضتها التطورات الجيوسياسية، والتي انعكست على مختلف الأنشطة الاقتصادية وليس القطاع العقاري فقط.
أضاف، أن تأثير الحرب امتد إلى مختلف الأسواق، موضحًا أن القطاعات الاقتصادية مترابطة، وأي تباطؤ في نشاط أحدها ينعكس بصورة مباشرة على باقي القطاعات، بما فيها السوق العقارية.
وأوضح عبدالمنعم، أن حالة عدم وضوح الرؤية بشأن الأوضاع الاقتصادية دفعت شريحة كبيرة من العملاء إلى تأجيل قرارات الشراء، انتظارًا لما ستسفر عنه التطورات خلال الفترة المقبلة، لافتًا إلى أن المستثمرين أصبحوا أكثر ميلًا لتجنب المخاطرة والحفاظ على السيولة في ظل صعوبة التنبؤ باتجاهات السوق.
وأشار إلى أن التراجع في المبيعات لم يقتصر على شركات بعينها، وإنما شمل السوق العقارية بالكامل، مؤكدًا أن ذلك يعد انعكاسًا للظروف الاقتصادية الراهنة أكثر من كونه مرتبطًا بأداء المطورين.
وفيما يتعلق باستراتيجيات الشركات لمواجهة تباطؤ الطلب، أوضح عبد المنعم أن العديد من شركات التطوير بدأت تتبنى سياسات أكثر مرونة مع العملاء، من خلال تصميم أنظمة سداد تناسب القدرات المالية لكل عميل، إلى جانب تقديم تسهيلات وعروض ترويجية بهدف الحفاظ على العملاء وتحفيز قرارات الشراء.
وهذه الإجراءات أسهمت في تخفيف حدة التباطؤ، إلا أنها لم تمنع انخفاض المبيعات على مستوى السوق، في ظل استمرار تأثير المتغيرات الخارجية على قرارات المستثمرين والمشترين.
